宿迁律师网姜亚春律师谈离婚诉讼中按揭房屋的处理
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宿迁律师网姜亚春律师谈离婚诉讼中按揭房屋的处理

发布时间:2018-3-21  浏览数: 174 次  浏览字体:[ ]
  【案情】
    蒋某(男)与顾某(女)于2013年11月经人介绍相识,同年12月同居生活,2014年6月7日办理结婚登记。
    2015年3月,顾某的父母缴纳75 000元房款认购了位于江津区某小区二居室房屋一套。2015年10月7日,蒋某、顾某与开发商签订《商品房买卖合同》,购买了上述房屋。2015年11月8日,蒋某、顾某与中国建设银行江津支行签订《预购商品房抵押贷款合同》,且于同年12月5日开始房屋的首期还款。
    2016年5月,蒋某、顾某在公证处办理公证,约定:双方于2015年10月7日购买的住宅房屋不管是在婚姻存续期间或是婚姻发生变故都归女方个人所有,是女方的个人财产。2017年8月,蒋某、顾某自愿支付顾某父母100 000元。
    蒋某后诉至法院,要求分割上述房屋,并明确银行债务的偿还责任。
 
【分歧】
本案争议焦点有两个:
    一是诉争房屋系夫妻共同财产还是顾某个人财产?
    二是银行贷款系夫妻共同债务还是顾某个人债务?
 
【评析】
一、诉争房屋从公证生效时起应认定为顾某个人财产
    本案诉争房屋虽系顾某父母认购,但房屋买卖合同系蒋某、顾某婚后与房地产开发商签订,且蒋某、顾某偿还了顾某父母交纳的认购款,故顾某父母交纳的认购款应认定为其给蒋某、顾某的借款,诉争房屋系蒋某、顾某双方购买的房屋,在公证前属蒋某与顾某的夫妻共同财产。2016年5月,蒋某、顾某在公证处办理公证,约定诉争房屋不管是在婚姻存续期间或是婚姻发生变故都归女方个人所有。根据《婚姻法》第十九条的规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。蒋某、顾某办理公证,系公证机构根据双方申请,依照法定程序对双方将婚姻关系存续期间所得房屋约定为女方个人所有这一民事法律行为的证明,公证的形式足以证明双方的约定系双方真实意思表示,这种约定对双方具有约束力,故从公证生效时起,该房屋的性质由夫妻共同财产转化为顾某个人财产。
    2017年8月,蒋某、顾某双方自愿偿还顾某父母房屋认购款及其增值部分共计100 000元的行为系对购买房屋前顾某父母交纳部分房款系借款性质的认可,实质上是对夫妻共同债务的履行,虽蒋某陈述其自愿偿还该债务系因与顾某约定房屋仍归夫妻共同所有,但该主张只有蒋某本人陈述,无其他相关证据证明,且顾某否认,故不能从该偿还行为反推“房屋仍归夫妻共同所有”约定的成立。综上,诉争房屋从公证生效时起,对蒋某和顾某而言,就从夫妻共同财产转化为顾某的个人财产,在蒋某和顾某的离婚诉讼中不能作为夫妻共同财产予以分割。
 
二、银行贷款应认定为夫妻共同债务
    从《预购商品房抵押贷款合同》的角度分析,因购买房屋在银行的贷款系夫妻共同债务。从蒋某、顾某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》看,约定付款方式为“按揭付款”,即“签订合同时支付73 730元,银行按揭支付167 000元”,在银行向开发商支付按揭款167 000元后,开发商依法向蒋某、顾某交付房屋时双方取即得房屋所有权。后双方以诉争房屋作为抵押,与银行签订《预购商品房抵押贷款合同》,以每月分期还款的方式偿还贷款。蒋某、顾某虽于2016年5月以公证方式约定房屋归女方个人所有,但此种约定不能改变房屋产权证上载明的产权人为蒋某、顾某的事实,故对银行而言,该房屋所有权人仍为蒋某、顾某,尚欠贷款的债务人仍为蒋某、顾某。     从夫妻共同债务性质的角度分析,因购买房屋在银行的贷款系夫妻共同债务。根据《婚姻法》第四十一条的规定,离婚时,原为夫妻共同生活所负的债务,应当共同偿还。由此可知在夫妻内部认定夫妻共同债务有两个标准:一是该债务产生于夫妻关系存续期间,即双方结婚之日起至双方离婚之日止的期间;二是需用于夫妻共同生产、生活或经营所需。本案诉争房屋贷款产生于夫妻关系存续期间,亦是为了夫妻共同生活,系《婚姻法》所规定的夫妻共同债务,应由蒋某、顾某共同偿还。2011年5月双方以公证形式约定房屋归女方个人所有,但并未对房屋贷款的偿还问题作约定,贷款系夫妻共同债务的性质就不会因所有权的变化而自动转变为一方个人债务。
 
三、对银行而言,蒋某、顾某对贷款负连带清偿责任
    《合同法》第八十四条中规定,债务人将合同的义务部分或全部转移给第三人的,应取得债权人同意。《民法通则》第九十一条中规定,一方将合同的权利、义务全部或者部分转移给第三人的,应取得合同另一方的同意。本案中蒋某、顾某作为贷款人与银行签订《预购商品房抵押贷款合同》,对银行而言,在还清全部贷款前,蒋某、顾某对贷款负有连带清偿责任。在婚姻关系存续期间,双方除采用公证形式约定诉争房屋归顾某个人所有外,未约定其余财产归属,则其余财产适用夫妻法定财产制,属于夫妻共有,则无论双方同居或分居期间实际由谁还款,均应认定为用夫妻共同财产还款,顾某主张分居期间贷款由其实际支付,要求蒋某偿还分居期间一半贷款的主张缺乏法律依据。婚姻关系结束时,蒋某、顾某对债务偿还的约定只对蒋某、顾某双方产生效力,在没有征得银行同意之前,该约定不能对抗银行,故蒋某、顾某作为连带债务人,在离婚后仍然对尚欠银行贷款负连带清偿责任。
  
    需要说明的是,蒋某、顾某对尚欠贷款均负有足额按时清偿的责任,银行可在其二人中自由选择清偿人,但在蒋某、顾某内部,银行债务属二人共同债务,原则上由二人平均负担,实际负担数额超过自己应负担部分可向对方追偿。本案中双方在离婚时约定尚欠贷款由顾某负责清偿,在蒋某、顾某离婚后,财产共同所有的基础不复存在,若蒋某在离婚后仍偿还了贷款,可就偿还部分对顾某进行追偿。本文由宿迁离婚律师姜亚春整理发布。预约、咨询热线:130-1390-0543
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